Quel type de garantie choisir dans le cadre de son crédit immobilier ?

 

Les banques n’acceptent de financer votre projet immobilier que si elles obtiennent une garantie qui les protège en cas d’impossibilité de votre part de faire face aux échéances. Tous les crédits immobiliers sont liés à une garantie que vous devez négocier avec votre banque, car elle n’ont pas toute le même coût pour vous.

Il existe 4 types de garanties :

• L’hypothèque conventionnelle :

  l’hypothèque est une garantie qui sert au paiement d’une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Elle fait l’objet d’une taxe de publicité foncière (0,615 % du montant du prêt). Les frais d’hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt.

  L’hypothèque doit faire l’objet d’un acte authentique notarié; l’inscription est effectuée à la conservation des hypothèques du lieu où se trouve le bien. Le rang de l’hypothèque prend effet à la date de son inscription. En cas de problème financier, son fonctionnement sera saisie et la vente du bien se fera par voie judiciaire.

  Attention, l’hypothèque comporte une mainlevée, pouvant occasionner des frais supplémentaires en cas de revente du bien immobilier avant expiration du prêt.

  La radiation de l’hypothèque se fait auprès du conservateur des hypothèques par l’intermédiaire d’un notaire. Les frais de cet acte de mainlevée sont à la charge de l’emprunteur/vendeur du bien immobilier.

  L’hypothèque conventionnelle est possible sur tous les biens, existant ou pas. C’est celle qui est le plus souvent proposée par les banques. C’est également la garantie le plus chère.

• L’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers ou IPPD:

l’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers est une garantie moins chère que l’hypothèque conventionnelle car elle n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière (0,615%). Elle doit cependant faire l’objet d’un acte authentique notarié et doit être inscrit à la Conservation des Hypothèques dans les 2 mois qui suivent la vente. Elle prend rang à la date de la vente et non pas à la date de son inscription, c’est-à-dire qu’elle sera prioritaire sur toutes les autres garanties prises sur le bien immobilier. En cas de problème financier, son fonctionnement sera identique à celui de l’hypothèque, c’est-à-dire saisie et vente du bien par voie judiciaire.

Attention, l’IPPD comporte également une mainlevée, pouvant occasionner des frais supplémentaires en cas de revente du bien immobilier avant expiration du prêt.

La radiation de l’IPPD se fait auprès du Conservateur des Hypothèques par l’intermédiaire d’un notaire. Les frais de cet acte de mainlevée sont à la charge de l’emprunteur ou vendeur du bien immobilier.

L’IPPD n’est possible que sur un bien existant et donc elle n’est pas possible sur un bien en état futur d’achèvement.

• La caution solidaire d’un particulier

La caution solidaire d’un particulier peut être acceptée en garantie d’un crédit par certains prêteurs. La personne qui se porte caution s’engage à payer à la place de la personne qui est cautionnée, en cas de défaillance dans le remboursement des échéances de cette dernière.

Il ne s’agit pas d’un engagement moral, mais d’un acte qui peut être lourd de conséquences pour la situation personnelle de la caution. La loi a prévu que l’acte de cautionnement respecte un formalisme, à peine de nullité : il doit être écrit, il doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires écrites de la main de la caution, sa nature doit être clairement précisée (caution simple ou caution solidaire).

En outre, un établissement de crédit (ex.:une banque) ne pourra pas se prévaloir d’un engagement qui était manifestement disproportionné par rapport aux revenus ou au patrimoine de la caution au moment de la signature de l’acte.

Cette garantie ne sera accepté par la banque que si elle connaît la personne se portant caution. Elle est d’un coût bien moins élevé que les deux premières garanties présentées.

• La caution mutuelle

Les banques ont créé des sociétés de cautionnement dans le but de réduire les frais de garantie pour les particuliers (pas de frais d’inscription à la conservation des hypothèques, pas de frais de notaire), dans le cas d’un achat immobilier. Ce type de garantie s’avère avantageux pour les clients et aussi rentable pour les banques.

La caution présente l’avantage de ne pas nécessiter de mainlevée puisqu’il s’agit d’un acte sous seing privé qui n’a pas de formalisme juridique particulier. Cet avantage est particulièrement important en cas de changement de logement. L’avantage est que les formalités sont simples, réduites et rapides.

La société de cautionnement, qui a le plus souvent le statut d’une mutuelle, s’engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. En contrepartie, l’emprunteur doit verser à la société de cautionnement, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt.

Néanmoins, si elle est amenée à payer, la caution aura la possibilité de se retourner contre l’emprunteur et de procéder à une saisie-exécution sur n’importe quel actif du débiteur.

Le prêt cautionné est rapide à mettre en place et assure par la suite une meilleure protection de l’emprunteur.

La caution s’obtient en versant une somme qui est composée d’une contribution à un fonds mutuel de garantie qui peut parfois être en partie reversée à la fin de son crédit s’il n’y a eu aucun problème (comme le Crédit Logement par exemple), ou définitivement acquise par l’organisme de caution (cas des organismes bancaires) et d’une commission, définitivement acquise par l’organisme de caution.

Il faut donc comparer le coût initial et final entre organismes de cautionnement type Crédit Logement et ceux type bancaire. Cette contribution varie proportionnellement en fonction du montant d’un prêt (en pratique de 0,5% à 2%).

Cette garantie est assez facilement accepté par les banques et reste bien moins coûteuse que l’hypothèque ou IPPD. C’est la solution de garantie à privilégier.