Comment choisir et calculer la durée de son crédit immobilier ?

Choisir une durée d’emprunt, c’est faire un subtil dosage : la durée doit être suffisamment longue pour que les mensualités ne soient pas trop pénalisante, ne doit pas être trop longue de façon à ce que vous ne payiez pas trop d’intérêt d’emprunt ou que le taux du crédit immobilier ne soit pas trop élevé.

La meilleure méthode est sûrement de déterminer en premier lieu le niveau optimal des mensualités du crédit immobilier : combien d’argent pouvez-vous consacrer chaque mois pour rembourser votre crédit immobilier ? Votre capacité de remboursement devra tenir compte du taux d’endettement de 33% que le banquier vous imposera. Mais en fonction de vos autres charges vous aurez peut être cette limite à un pourcentage plus bas. 

Pour cela , vous pouvez calculer la durée du crédit immobilier idéal pour vous en utilisant les outils de simulation que nous vous proposons en partenariat avec la FNAIM.

L’influence du type de taux sur la durée du crédit immobilier.

Le banquier qui vous prête de l’argent se rémunère grâce au taux d’intérêt. En échange du risque qu’il encourt, il va déterminer le pourcentage du taux d’intérêt et donc de sa rémunération.

Le taux d’intérêt est le point central de votre crédit immobilier et du financement de votre achat. C’est sur lui que doit se focaliser votre effort de négociation. Négocier une baisse de taux, même faible, peut vous faire économiser beaucoup d’argent.

Par exemple, négocier la baisse de votre taux de crédit immobilier de 5,5% à 5,3 % pour un emprunt de 200.000 € sur 15 ans vous fera gagner sur la durée totale du crédit la somme d’environ 4.000 €.

Il existe 2 grandes catégories de taux d’intérêt :

• Les taux fixes : Le taux d’intérêt est fixé lors de la signature du contrat de prêt. Il ne variera pas, quoi qu’il arrive (sauf si vous renégociez votre crédit ou si vous le remboursez par anticipation).

  L’avantage principal du taux fixe est sa sécurité. Vous connaissez dès la signature du contrat de crédit immobilier avec la banque le montant de vos mensualités et le coût total du crédit et, quelle que soit l’évolution du marché. Vous pouvez alors gérer votre budget de façon plus efficace.

  En contrepartie, vous ne profitez pas des éventuelles baisses de taux et risquez de vous retrouver à payer trop d’intérêts par rapport aux conditions du marché. Ce point était vrai il y a plus particulièrement une dizaine d’année. Avec la baisse importante des taux d’intérêts de ces dernières années c’est devenu un risque moins important car il y a peu de chance que les taux baisses de nouveau de façon importante par rapport à leur niveau actuel.

  Donc l’inconvénient majeur est la pénalité qui vous sera appliquée si vous désirez rembourser par anticipation, ce qui est fréquent en cas de revente du bien ou si vous recevez de grosses sommes d’argent. Les pénalités de remboursement atteignent fréquemment 2 à 3% du capital restant à rembourser, ce qui peut s’avérer dissuasif.

  Le type de taux fixe est préférable si vous empruntez sur une longue durée (plus de 15 ans) en raison de la sécurité qu’il procure. En effet, si à court terme une forte hausse ou baisse des taux est peu probable, à long terme personne n’est en mesure de prévoir leur évolution.

  Comme variante au taux fixe, les banques proposes également le prêt à taux fixe et à mensualités modulables. Vous avez la possibilité, pendant toute la durée du prêt, d’augmenter ou de diminuer le montant de vos mensualités en fonction de vos rentrées d’argent. Par contre le taux reste fixe.

  Une telle décision entraîne, de fait, une variation de la durée de remboursement. Les conditions du prêt spécifient l’amplitude maximale des modulations (entre +/- 10% par an et +/- 30% par an selon les établissements), et le nombre maximal de changements possibles. 

  L’avantage majeur est de vous permettre d’être acteur de votre crédit. Le prêt peut évoluer en fonction de votre situation professionnelle (augmentation de revenus, besoin d’autres financements...). Il est bien évident qu’en augmentant la mensualité vous réduisez votre durée et donc votre coût de crédit 

  L’inconvénient reste modéré. Les banques en générale majore de 0,10% le taux par rapport à un crédit à taux fixe classique

• Les taux variables : Le taux du prêt n’est pas fixé définitivement lors de la signature du contrat, mais il évolue à la hausse comme à la baisse, en fonction de l’évolution d’un indice de référence et le plus souvent dans le cadre d’un fourchette qui est fixée à la signature. Certains taux variables peuvent varier sans les limites d’une fourchette de variation. 

  Le taux variable est révisé périodiquement, en général chaque année à la date anniversaire du prêt, en fonction de l’évolution d’un indice de référence. Cet indice est souvent l’Euribor, qui correspond au prix auquel les banques se prêtent de l’argent à court terme sur le marché monétaire.

  Les banques vous appliqueront cet indice de référence et elles y ajouteront une marge de 1 à 3%, fonction de votre situation personnelle. Bien entendu, plus vous offrez de garanties (revenus récurrents, bonne capacité d’épargne, emploi stable, qualité de votre acquisition,...), plus la marge que prendra la banque sera faible et meilleur sera le taux proposé.

  Le principal inconvénient du prêt à taux révisable est son risque. Vous êtes en effet exposé à une hausse des taux et à une augmentation du coût de votre crédit, ce qui peut une complication si votre trésorerie est juste suffisante pour assumer les mensualités telles qu’elles sont au départ.

  Choisir un prêt à taux révisable est donc un choix spéculatif. Il est risqué de l’utiliser pour financer l’acquisition de votre résidence principale, à moins d’avoir contracté un crédit sur une durée courte (moins de 10 ans).

  Pour limiter se risque spéculatif, les banques ont mis au point d’autres types de prêts à taux variables. C’est le prêt capé.

  Dans ce cas, l taux du prêt est révisé périodiquement mais il ne peut dépasser un "cap" ou "plafond" défini lors de la signature du contrat. Il s’agit généralement du taux de départ auquel on ajoute 1 à 3% selon les contrats. Les hausses et baisses de l’indice seront répercutées sur vos mensualités, mais celles-ci ne pourront dépasser un certain montant connu à l’avance.

  Ce prêt offre un taux de départ plus élevé qu’un prêt révisable sans couverture (1 point d’écart en moyenne) mais offre en échange une plus grande sécurité.

  D’autres formules de taux variables sont encore possibles. Le taux variable sans protection ou le taux variable capé reste cependant les deux systèmes les plus courant.